OBJAVI / Prijava
Rezultati Vaše pretrage
Objavio/la shaky on Oktobar 30, 2017
| Blog
| 0

Koliko zaista vrijedi tvoja nekretnina?

 

U redu, imaš stan koji želiš prodati, ali nisi siguran koju cijenu da staviš. Nekako, cijene nisu realne i uvijek ti se čini da tvoj stan vrijedi više. Pa stvarno, stan je u dobrom stanju, redovno održavan…namješten. Šta sad i kada ga prodam? Pa cijene novih nekretnina su nerealne! Kako cijena novog stana na ovoj lokaciji može biti 2.500KM/m2?!?

Stvari zaista ovako funkcionišu. Uvijek je onaj koji prodaje nekretninu nezadovoljan prodajnom cijenom i čini mu se da je cijena njegove nekretnine nepravedno niska. Opet, s druge strane svakom kupcu se čini da je ono što kupuje ipak skuplje nego što bi trebalo biti!

Gdje sredina? Koliko zaista vrijedi neka nekretnina?

Kao i u svemu ostalom, cijenu prije svega određuju ponuda i potražnja. Cijena koja će zadovoljiti i jednu i drugu stranu je tržišna vrijednost nekretnine, a njena definicija je jednostavna: tržišna cijena nekretnine je ona vrijednost koju je neko spreman platiti.

Vješta prezentacija podići će cijenu nekretnine iznad uobičajene tržišne, a naivni kupac popustiće pred tom, “neodoljivom” ponudom jer više nema vremena ili strpljenja tražiti svoj idealni krov nad glavom. Neko će se na prvi pogled “zaljubiti” u stan, drugi u naselje, trećeg će nagovoriti djeca kojima se sviđa susjedno igralište, četvrtog će povući prijatelji koji hvale lokaciju…

Pa ipak, ma kako subjektivni faktori bili jaki, ipak cijenu stana ili kuće određuju objektivne činjenice.

Ovo je 7 najvažnijih faktora koji utiču na cijenu nekretnine

 

Papiri

Niko od nas ne želi kupiti nekretninu koja ima na sebi hipoteku, probleme sa vlasništvom, koja nije uknjižena i sl. Uredni papiri su osnovna polazna tačka za kupovnu svake nekretnine. U Zemljišno-knjižnim kancelarijama se provjerava da li na nekretnini ima tereta, a važno je provjeriti da li ima nelegalne gradnje.

 

Lokacija

Kada se govori o nekretninama, zna se šta je bitno: lokacija, lokacija, lokacija.

Lokacija je polazna tačka sa koje se kreće u kupovinu nekretnine i najviše utiče na cijenu.

Neke su lokacije in, druge su out, neke su jednima simpatične i bliske, drugi ne bi tu živjeli ni u kom slučaju. Međutim, uvijek su vrijednije one lokacije koje nude više sadržaja, poput škola, vrtića, parkova, sportskih terena, trgovina… Svakako je bitno u kakvom se naselju nalazi nekretnina i da li ćete za vruće kifle naveče morati ići autom desetak minuta do najbliže pekare ili samo trknuti do zgrade preko puta? Treba li djecu voziti u školu ili će, kad upoznaju naselje, moći sami da se snađu? Hoće li vam se gosti moći parkirati ispred zgrade ili će kružiti okolo dok ne nađu mjesto?


Bitan izvor informacija o kvalitetu lokacije je i Urbanistički plan grada koji pokazuje šta je sve planirano da se izgradi i koji će sve sadržaji biti uključeni u tom naselju.

 

Komšiluk

Iako možda na prvu ovo i ne djeluje kao bitan faktor, ipak komšiluk značajno utiče na kvalitet života i samim tim i na vrijednost nekretnine.

U razvijenom svijetu vode se precizne statistike o ljudima koji žive u određenom naselju – njihovoj dobi, socijalnom i materijalnom statusu. Kod nas takvih statistika nema, ali zato se raspitamo kod poznanika i kolega koji poznaju to naselje.

Žive li u tom naselju pretežno mlađe porodice sa djecom, pa će se i vaša djeca imati s kim družiti, ili prevladavaju penzioneri kojima smeta buka pa ćete djecu stalno morati smirivati? Ima li buke u okruženju, na primjer od kafića u prizemlju zgrade koji radi do dva ujutru, a gosti su mu mladi s bučnim motorima? Hoće li se uskoro u blizini graditi ili useliti velika firma čiji će klima uređaji drndati cijeli dan, a radnici zauzeti sva slobodna mjesta za parkiranje?

 

Kvalitet objekta

Uprkos napretku tehnologije i dalje se smatra da su najkvalitetniji objekti oni pravljeni od klasičnih materijala poput cigle i kamena.

Starije zgrade s debelim zidovima od cigle koji su odlična izolacija, kvalitetnom drvenom stolarijom, prostranim stubištima, dvorištem i parkingom stručnjaci smatraju kvalitetnijim od novih, na brzinu podignutih armirano-betonskih građevina prostrtih na cijeloj parceli i na tri metra od susjedne zgrade. Bitno je, naravno, i da zgrada ima sve priključke te da su vodovodna, kanalizaciona, strujna i telekomunikaciona mreža u naselju u dobrom stanju te da imaju dovoljni kapacitet.

 

Održavanje zgrade

Stanje krova, fasade, stubišta i instalacija utiče na visinu održavanja. Bitna je i socijalna struktura ljudi u zgradi: mnogi stanari starijih zgrada nemaju dovoljne prihode da bi plaćali održavanje ili otplaćivali kredite za obnovu fasade, krova i slično, pa zgrada ubrzano propada i gubi na vrijednosti.

 

Opremljenost stana

Raspored prostorija u stanu čini njegovu funkcionalnost.

Trend u novogradnji je što više soba na što manje kvadrata, kako bi se stan lakše prodao. Standardnu opremu u većini novih zgrada čine parketi, italijanske ili španske keramičke pločice, italijanska keramika u kupatilima i plastična stolarija. Materijali su, kažu građevinski eksperti, uglavnom kvalitetni, ali izvođenje radova često podbaci.

Kod stolarije na primjer treba znati da je plastika materijal za klasu lošiji od drveta ili aluminijuma.

Kod kupovine polovnog stana procjena opremljenosti je puno komplikovanija jer je puno trikova za skrivanje mana. Neke se ipak mogu otkriti. Tapete na zidovima i spušteni plafon mogu skrivati krive zidove i vlagu. Pod izrađen u više nivoa može skrivati činjenicu da je djelimično propao, a laminat od zida do zida možda krije vlagu ili takođe propali pod.

Svakako treba odmaći namještaj od zidova i pogledati ima li iza njega vlage, pogledati ispod sudopera i pogledati je li curi te pogledati na plafon u WC-u koji može pokazati curi li nešto iz komšijinog kupatila. Svježe ofarbani stari prozori možda kamufliraju trulež.

 

Prihod na lokaciju

Nije svejedno hoće li nekretnina koju kupujemo kreditom koji otplaćujemo tek za 20 godina vrijediti bitno manje ili slično, te hoćemo li je u slučaju potrebe moći brzo prodati ili ćemo se godinama mučiti.

Na to je pitanje i najteže odgovoriti, ali procjena hoćemo li finansijski biti na gubitku možemo se poslužiti i jednostavnim kriterijumom zasnovanim na jednom pitanju: Da ne živim u tom stanu, mogu li ga iznajmiti i za 25 ili 30 godina vratiti uloženo? Ako je odgovor pozitivan, taj je stan financijski isplativo ulaganje.

Činjenice su jedno, ali ipak smo ljudska bića i nekada donosimo odluke na osnovu osjećaja, što je možda na kraju i bolje rješenje.

Na taj način, svaka nekretnina bez obzira na svoju cijenu, pronađe svog kupca.

 

Procijenite vrijednost nekretnine uz PinStan

 

Ukoliko ipak imate dilemu oko cijene neke nekretnine, PinStan vam nudi uslugu procjene vrijednosti nekretnine.

NA OSNOVU JAVNO DOSTUPNIH INFORMACIJA I UPOREĐIVANJEM KARAKTERISTIKA VAŠE NEKRETNINE SA OSTALIM SLIČNIM NEKRETNINAMA, TE KORISTEĆI ODGOVARAJUĆE PRORAČUNE, VRŠIMO PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINE. 

Ne zaboravite da se radi o procjeni, a ne o stvarnoj vrijednosti nekretnine. Kako smo na početku i rekli, tržišna cijena nekretnine je ona vrijednost koju je neko spreman platiti.

 

Ukoliko želite da iskoristite našu uslugu procjene vrijednosti nekretnine, javite nam se. Nakon Vaše poruke, kontaktiraćemo Vas u vezi potrebnih informacija i dostavićemo Vam procjenjenu vrijednost Vaše nekretnine.

Požurite, usluga je još uvijek besplatna.